Rynek mieszkaniowy w Polsce

Rynek mieszkaniowy w Polsce

Rok 2018 na polskim rynku mieszkaniowym pełen był turbulencji, które zachwiały podażą i nieco ostudziły popyt. Przez cały czas rosły też ceny zbliżając się do poziomu z lat 2007-2008. A jednak był to dobry dla branży rok, który deweloperzy działający na 6 największych polskich rynkach zamknęli z drugim najlepszym w historii wynikiem, sprzedając 64,8 tys mieszkań.

Podsumowując rok 2018 na rynku deweloperskim, można stwierdzić śmiało: deweloperzy trzymają się mocno. Wprawdzie liczba sprzedanych lokali zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem o około 11%, ale była wyższa niż w bardzo dobrym roku 2016. W dodatku, dzięki wyższym cenom sprzedaży, spadek wartości zawartych umów wyniósł w porównaniu z poprzednim rokiem tylko 4%, choć wciąż otwartym pytaniem pozostaje, jaką marżę uda się wypracować firmom na tych przyszłych przychodach.

Pozytywnym zaskoczeniem w IV kw. 2018 r. była wyjątkowo wysoka, najwyższa po rekordowym wyniku z IV kw. 2007 r., nowa podaż. Wprawdzie w całym roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, liczona dla sześciu aglomeracji łącznie, była niższa od tej z 2017 r., to wobec problemów z pozyskaniem terenów inwestycyjnych, decyzji administracyjnych i wykonawców, z jakimi borykali się działający na polskim rynku deweloperzy, i tak świadczy ona o ich dużej sprawności.

W otoczeniu rynku w ostatnim kwartale najważniejszym wydarzeniem były wybory samorządowe. We wszystkich analizowanych miastach wygrali je przedstawiciele środowisk związanych z dotychczasowymi władzami lokalnymi (zwykle opozycyjnych do władz centralnych), co generalnie oznacza kontynuację lokalnej polityki dotyczącej planowania miast i relacji z sektorem deweloperskim.

Podaż i ceny

W IV kw. 2018 r., zgodnie z wynikami monitoringu REAS, w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów do sprzedaży wprowadzono 19,3 tys. mieszkań, czyli o 25% więcej, niż w poprzednim kwartale. Był to najlepszy wynik odnotowany w IV kwartale w ostatnich 10 latach. Dotychczas najwyższą w historii podaż zarejestrowaliśmy w IV kw. 2007 r.

W konsekwencji wzrosła oferta liczona łącznie dla sześciu rynków: o 8,4% w stosunku do poprzedniego kwartału i o 5% w porównaniu z końcem 2017 r. Na koniec grudnia wyniosła ona 50,7 tys. lokali.

Łącznie w całym minionym roku w sprzedaży na analizowanych rynkach pojawiło się 65,7 tys. nowych lokali, o 1,8 tys. (3%) mniej, niż w roku poprzednim. Dzięki rewelacyjnemu wynikowi z ostatniego kwartału, w całym roku, w sześciu miastach łącznie, liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży zdołała przewyższyć liczbę lokali sprzedanych.

Na skalę wprowadzeń w ostatnim kwartale 2018 r. największy wpływ miała przede wszystkim aktywność deweloperów działających w Warszawie, gdzie na rynek trafiło blisko 9 tys. lokali. Był to najwyższy kwartalny wynik w historii tego rynku. Z podobnym zjawiskiem mieliśmy do czynienia w Poznaniu, gdzie w sprzedaży pojawiło się ponad 1,9 tys. nowych mieszkań, o 8% więcej od dotychczasowego rekordu z IV kw. 2016 r. Poznań może się także poszczycić ogromnym wzrostem liczby lokali wprowadzonych do sprzedaży w całym roku – o 66% więcej niż w roku poprzednim, a także najwyższym wzrostem liczby lokali w ofercie, która na koniec 2018 r. wyniosła 5,2 tys. lokali (+31,6% r/r). Na tle wyników z grudnia 2017 r. wzrosła także znacząco oferta w Trójmieście (o 16,5%) i Łodzi (o 13,6%). W Warszawie i Wrocławiu utrzymała się na porównywalnym poziomie, za to w Krakowie zmalała o 15,7%. Przy obecnym tempie sprzedaży, gdyby nie pojawił się żaden nowy projekt zasilający ofertę, mieszkania oferowane na rynku krakowskim wyprzedałyby się w pół roku.

Dla porównania, w Warszawie i Wrocławiu trwałoby to po 3 kwartały. W Poznaniu i Łodzi potrzebny byłby rok, co sygnalizuje sytuację zbliżoną do równowagi popytu i podaży. Dość ciekawie natomiast przedstawia się sytuacja w Trójmieście, głównie ze względu na dużą dysproporcję pomiędzy czasem wyprzedaży w Gdyni (ok. 6 kwartałów) i Gdańskiem (ok. 3 kwartałów).

W ostatnim kwartale 2018 r. we wszystkich miastach nadal rosły ceny. Najwyższy wzrost średniej ceny metra kwadratowego, liczonej dla lokali pozostających w ofercie na koniec kwartału, miał miejsce w Trójmieście (6,3% k/k). Znaczną skalę miał także kwartalny wzrost cen w Krakowie (4,7% k/k). Natomiast w ujęciu rocznym, na czterech rynkach odnotowaliśmy aż dwucyfrowe wzrosty. Największą różnicę cen widać w Warszawie (+13,3%) i Krakowie (+12,6%). Niewiele mniej zdrożały mieszkania we Wro-cławiu (+11,9%) i Trójmieście (+11,0%). W Poznaniu ceny wzrosły o 9,6 %,a w Łodzi o 8,1%. Mimo iż równo-legle do cen mieszkań w anali-zowanych miastach rosły także płace, to dynamika ich wzrostu nie była w stanie nadążyć za cenami, w rezultacie czego relacja prze-ciętnego wynagrodzenia do śred-niej ceny we wszystkich miastach pogorszyła się r/r.

Popyt

W IV kw. 2018 r. liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków wyniosła 16,5 tys. – o 15,7% więcej niż w poprzednim kwartale i o 13% mniej niż w rekordowym IV kw. 2017 r. W sumie w całym 2018 r.sprzedanych zostało 64,8 tys. mieszkań, czyli o 8,0 tys. mniej niż przed rokiem. Należy przy tym zauważyć, że jest to bardzo dobry, drugi w historii rynku wynik.

Uśredniony kwartalny wzrost sprzedaży na wszystkich sześciu rynkach nie oddaje jednak dobrze sytuacji w poszczególnych miastach. Wysoki wzrost liczby transakcji w stosunku do III kw. 2018 r. odnotowaliśmy we Wrocła-wiu (+28,1%), Warszawie (+27,5%), Poznaniu (+25,8%) i Łodzi (+23,1%). Wzrost w Trójmieście był umiarkowany (+8,3%) zaś w Krakowie mieliśmy do czynienia z wyraźnym, bo aż 13% spadkiem. Z kolei na 11% r/r spadek liczby transakcji odnotowanych w całym 2018 r. złożyły się wyraźniejsze spadki w Trójmieście (-16% r/r), Warszawie i Wrocławiu (po -15% r/r), przeciętny spadek w Krakowie (-10%), ale także stabilizacja sprzedaży w Poznaniu i rewelacyjny wzrost wolumenu transakcji w Łodzi (+29,6%).

W grupie analizowanych miast skrajnymi przykładami są Kraków i Łódź. W Krakowie drugi rok z rzędu zmniejszyła się liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W konsekwencji dramatycznie zmalała oferta: z 10,5 tys. na koniec 2016 r. do 6,5 tys. w grudniu 2018 r. Konsekwencją tak drastycznego ograniczenia nowej podaży był wyraźny spadek liczby zawieranych transakcji. Wydaje się, że krakowscy deweloperzy płacą dziś cenę za brak prorozwojowej poli-tyki miasta w sytuacji ograniczonej podaży gruntów. O dziwo, prze-ciętne ceny w tym mieście wzrosły stosunkowo niewiele na tle innych miast, co jest pochodną utrzymywania się w ofercie sporej liczby mieszkań z inwestycji w peryferyjnych lokalizacjach.

Źródło: reas

Redakcja ATB

Reklama
Powiązane artykuły