Rynek mieszkaniowy w Polsce 2025 - deweloperzy między konsolidacją a ekspansją

Ze względu na tzw. rynek kupującego, charakteryzujący się dużą dostępnością lokali, w 2025 r. wielu deweloperów zostało zmuszonych do rewizji swoich polityk cenowych. W ofertach nowych projektów mieszkaniowych standardem stały się różnego rodzaju zachęty: pakiety wykończeniowe w cenie, zwrot kosztów notarialnych, a także rabaty i promocje czasowe.

Część firm zdecydowała się na ograniczenie podaży nowych mieszkań mimo powoli odbudowującego się popytu, koncentrując się na sprzedaży gotowych zasobów. Jednak w grupie 60 największych graczy rynkowych, analizowanych w naszym raporcie, widoczne są także odważne ruchy - w tym wejścia na nowe rynki lokalne oraz duże transakcje M&A (fuzje i przejęcia).

Postępująca konsolidacja rynku deweloperskiego

Coraz bardziej odczuwalny deficyt atrakcyjnych gruntów, rosnące koszty działalności, profesjonalizacja rynku oraz problemy z sukcesją to czynniki, które mogą sprawić, że kolejne lata przyniosą intensyfikację procesu konsolidacji na polskim rynku deweloperskim. 

W ostatnich latach na wzrost przez akwizycje zdecydowanie postawiła Develia. W maju 2025 r. podpisała przedwstępną umowę nabycia 100% udziałów polskiego oddziału francuskiego dewelopera Bouygues Immobilier (za ok. 280 mln zł), a do finalizacji doszło w lipcu 2025 r. Zakup ten wzmocnił pozycję Develii w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. Przejmowana spółka na koniec 2024 r. posiadała ok. 1,3 tys. mieszkań w realizacji i przygotowaniu oraz grunty zabezpieczone umowami przedwstępnymi umożliwiające realizację ok. 2,8 tys. lokali.

W czerwcu 2025 r. wniosek do UOKiK o zgodę na przejęcie złożyła także firma deweloperska Victoria Dom. Deweloper wyraził zamiar koncentracji w postaci przejęcia aktywów Grupy Budner, która jest deweloperem realizującym inwestycje mieszkaniowe oraz komercyjne.

Partnerstwa strategiczne

Obok przejęć lokalnych graczy, często stosowaną przez deweloperów mieszkaniowych strategią wejścia na nowy rynek lub wzmocnienia pozycji są różnego rodzaju partnerstwa. I tak w październiku 2025 r. podpisano umowę zakładającą realizację kilku projektów w Polsce (łącznie ok. 1 tys. mieszkań). Wartość inwestycji ma wynieść 200 mln zł, a szacunkowy obrót - 600 mln zł. W transakcji tej Grupo Lar (hiszpański koncern obecny w Polsce od 2006 r.) pełni rolę partnera zarządzającego (pozyskiwanie gruntów, koncepcje architektoniczne, realizacja, komercjalizacja). Galio Group (litewski deweloper z doświadczeniem na Litwie i Łotwie) jest partnerem strategicznym.

Rozwój organiczny i ekspansja zagraniczna

W 2025 r. większość dużych deweloperów stawiała raczej na rozwój organiczny, uzupełnianie banków ziemi i poszerzanie oferty o nowe rynki. Z kolei w obliczu problemów z pozyskaniem działek z uporządkowaną sytuacją prawną i planistyczną w Polsce oraz w celu dywersyfikacji portfela, niektórzy deweloperzy decydują się na rozwój za granicą. Dobrym tego przykładem jest J.W. Construction, które ogłosiło zamiar ograniczenia klasycznej działalności deweloperskiej w Polsce. Deweloper planuje realizację hotelu butikowego na Seszelach oraz rozważa projekty w Dubaju.