Ministerstwo Rolnictwa - nowe obowiązki dla nabywców nieruchomości na terenach wiejskich

Projekt ustawy opracowany przez Ministerstwo Rolnictwa koncentruje się na zabezpieczeniu funkcji produkcyjnych obszarów wiejskich oraz ograniczeniu narastających konfliktów społecznych pomiędzy rolnikami a nowymi mieszkańcami. Zmiany wynikają z obserwowanego trendu przekształcania struktury społecznej wsi oraz wzrostu liczby osób niezwiązanych z rolnictwem. Ministerstwo wskazuje, że rosnąca liczba sporów dotyczy m.in. hałasu, zapachów oraz pracy maszyn rolniczych w godzinach nocnych, co prowadzi do ograniczania działalności produkcyjnej.

Zmiany w Kodeksie cywilnym i wykroczeń

Projekt przewiduje wprowadzenie nowego przepisu - art. 144¹ Kodeksu cywilnego - który modyfikuje interpretację tzw. immisji. Zgodnie z proponowanym brzmieniem działalność rolnicza co do zasady nie będzie uznawana za przekraczającą „przeciętną miarę”, o ile jest prowadzona zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej oraz obowiązującymi przepisami. Równolegle planowana jest zmiana art. 51 Kodeksu wykroczeń. Zakłada ona wyłączenie odpowiedzialności za zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego, jeżeli wynika ono z działalności rolniczej, w tym pracy maszyn lub hodowli zwierząt.

Zmiany te stanowią odpowiedź na orzecznictwo sądowe, w tym sprawę dotyczącą rolnika prowadzącego chlewnię, który został zobowiązany do wypłaty odszkodowania za uciążliwości zapachowe, mimo prowadzenia działalności zgodnie z prawem.

Obowiązkowe oświadczeniew akcie notarialnym

Jednym z najistotniejszych elementów projektu jest wprowadzenie nowego obowiązku dla nabywców nieruchomości na terenach wiejskich. Zgodnie z projektowanym art. 9aa ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, akt notarialny będzie musiał zawierać oświadczenie nabywcy o świadomości potencjalnych zakłóceń wynikających z działalności rolniczej prowadzonej na sąsiednich nieruchomościach.

Oświadczenie to obejmuje m.in. akceptację takich zjawisk jak hałas, zapachy czy intensywny ruch pojazdów rolniczych. W praktyce oznacza to ograniczenie możliwości dochodzenia roszczeń na podstawie art. 144 Kodeksu cywilnego. Nowy obowiązek będzie miał również konsekwencje finansowe, ponieważ każda dodatkowa klauzula w akcie notarialnym wiąże się z dodatkowymi kosztami po stronie nabywcy.

Konsekwencje dla mieszkańców niebędących rolnikami

Projektowane przepisy znacząco zmieniają sytuację prawną mieszkańców wsi niezwiązanych z działalnością rolniczą. Po wejściu w życie ustawy możliwość dochodzenia roszczeń zostanie ograniczona wyłącznie do przypadków naruszenia zasad prawidłowej gospodarki rolnej lub przepisów prawa. W praktyce oznacza to przeniesienie ciężaru dowodu na mieszkańca, który będzie musiał wykazać nieprawidłowości w działalności rolnika. Jednocześnie projekt nie przewiduje nowych mechanizmów ochronnych ani instytucjonalnych dla osób potencjalnie poszkodowanych.

Harmonogram prac

Projekt znajduje się obecnie na etapie opiniowania, a organizacje pracodawców oraz związki zawodowe mogą zgłaszać uwagi do 30 kwietnia. Planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów wskazano na III kwartał 2026 r. Ustawa ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, co oznacza krótkie vacatio legis i szybkie wdrożenie nowych regulacji. Równolegle prowadzone są prace nad alternatywnym projektem legislacyjnym, zakładającym m.in. wprowadzenie obowiązkowych mediacji pomiędzy stronami konfliktów. W proces ten miałyby zostać zaangażowane ośrodki doradztwa rolniczego.